מחשבון השקעות נדל״ן

במאמר זה תקבלו כלים איך לחשב את התשואה בצורה מדויקת על ידי מחשבון השקעות נדל״ן. נסביר לכם איך עובד מחשבון השקעות נדל״ן ואיזה נתונים חשוב להביא בחשבון בעת החישוב.

מחשבון השקעות

התשואה מהשקעה בנדל״ן נמדדת על פי ההכנסה השותפת שהנכס מניב מדי שנה. כל משקיע שקונה נכס להשקעה מחפש למקסם את התשואה מהשכרת הנכס, למעשה תשואה הינה קריטריון העיקרי להערכת יעילות ההשקעה.

משמעות התשואה הינו כמה אנחנו מרוויחים על ההון העצמי שהושקע. להבדיל מהכנסה שנמדדת בערכים כספיים נומינליים התשואה נמדדת באחוזים.

על מנת לחשב את התשואה בצורה מדויקת ביותר חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות לאורך כל שלבי ההשקעה מול כל ההכנסות הצפויות.

למעשה תרחיש השקעת נדל״ן מתחלק ל-3 שלבים: שלב הרכישה, שלב הפקת הכנסה/השכרת הנכס ושלב מכירה.

שלב 1 – רכישת הנכס

נתון דירה להשקעה בשווי 100,000 אירו

מלבד מחיר הרכישה הנקוב יש גם הוצאות רכישה נלוות שחשוב להוסיף למחיר הרכישה כגון:

  • מס רכישה
  • הוצאות משפטיות
  • הוצאות תיווך
  • הוצאות רישום הנכס
  • הוצאות לא צפויות- בכל רכישת נדל״ן יש הוצאות נוספות שלא חישבתם מראש. תמיד תיקחו בחשבון שהוצאות לא צפויות מהוות בדרך כלל 1% ממחיר הרכישה.

בסופו של דבר הוצאות רכישה נוספות מהוות בדרך כלל בין 10% ל-15% ממחיר הדירה, כך שהסכום הסופי של הדירה יעמוד על כ-115,000 אירו.

אז כשאתם מחשבים תשואה במחשבון השקעות נדל״ן מחיר רכישה הכולל יעמוד על 115,000 יורו.

שלב 2 – הפקת הכנסה

הנכס מתחיל להביא תשואה מרגע השכרתו, השכרתם את הנכס ב-800 אירו לחודש, הנכס מניב הכנסה של 9,600 אירו לשנה. התשואה תמיד נמדדת בערכים שנתיים גם אם הנכס מושכר פחות מ-12 חודשים בשנה, במחשבון השקעות נדל״ן מזינים ערך שנתי.

כמובן שאין הכנסה ללא הוצאות לכן כאן חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות הכרוכות בעניין כגון:

  • מיסוי  אחד הפרמטרים החשובים בחישוב התשואה הסופית מהנכס. על מנת לבחור את המסלול המיסוי הנכון עבורכם, תמיד חשוב להתייעץ עם המומחים בתחום.
  • הוצאות לחברת ניהול-אם הנכס מושכר לטווח ארוך אז הוצאות ניהול בדרך כלל מהוות כ-10% ממחיר ההשכרה החודשי. אם הנכס משמש להשכרות קצרות טווח חברת ניהול בדרך כלל גובה כ-30% מהרווח החודשי.

המשמעות הינה שבסופו של דבר תצטרכו לנכות מההכנסה השנתית את כל ההוצאות שצוינו לעיל.

כלל אצבע: מומלץ להכפיל את ההכנסה השנתית ברוטו ב-0.8 וכך נקבל הכנסה שנתית נטו.

9,600 *0.8=7,860

חישוב תשואת ברוטו מול תשואת נטו באמצעות מחשבון השקעות נדל״ן

תשואה נטו זה מה שנאשר לכם ביד אחרי תשלום מיסים וכל ההוצאות הנלוות. אז איך זה עובד?

  1. חישוב מחיר רכישה כולל כל ההוצאות הנלוות יחד.
  2. אומדן עלות השכירות השנתית. על מנת לאמוד את מחיר השכירות מומלץ להיעזר באתרי נדל״ן מקומיים. אחר כך מחסירים הוצאות ניהול.
  3. מחלקים את ה-2 ב-1, כופלים ב-100 ואז מקבלים את אחוז התשואה נטו על ההשקעה שלכם.

(7,860/115,000)*100=6.7%

שלב 3 – מכירת הנכס

בעת חישוב התשואה מדירה להשקעה, חשוב להבחין בין התשואה השנתית נטו לרווח הון לאחר המכירה.

מלבד התשואה השוטפת, היתרון הגדול מהמשקעות הנדל״ן כמובן הרווח הפוטנציאלי בעת המכירה. זה אחד היתרונות של שוק הנדל״ן להבדיל משוק ההון. תמיד חשוב לחפש נכס מתחת למחיר השוק על מנת למזער את הסיכונים ולהגדיל את הסיכויים.

מחשבון השקעות נדל״ן לא מחשב את הרווח הצפוי ממכירת הנכס לכן את הרווח מהמכירה תמיד תקחו כבונוס נוסף.

כמובן שהתשואה והרווח הון בדרך כלל חופפים אחד לשני, אם מחירי השכירות באזור הנכס עולים גם מחירי הנכס עלול להעלות בהתאם.

מה זה תשואה טובה?

בממוצע, לפי כלל האצבע, תשואות השכירות מדירת מגורים נעות בין 3% – 8%, תלוי במיקום הדירה. המטרה של כל משקיע היא לבחור את הנכס עם תשואה גבוהה ביותר, על מנת וליהנות מתזרים מזומנים.

מחשבון השקעות נדל״ן בוחן את התשואה שלכם מכל נכס כאשר חלק ממשקיעי נדל״ן יחפשו נכסים עם תשואות גבוהות יותר בחו״ל וחלק יעדיפו להשקיע בישראל.

יחד עם זאת אסטרטגיית השקעה הטובה ביותר לא מתמקדת רק בתשואות אלה גם בעליית ערך הנכס לאורך שנים. תמיד שימו לב אם בחרתם את הנכס במיקום טוב שמאפשר צמיחת מחירים עתידית.

אם כבר רכשתם את הנכס להשקעה, מומלץ לבצע חישוב תשואה על שכירות מדי שנה. ככה תוכלו לדעת מתי הזמן הכי טוב למכור את הנכס ולהתקדם להשקעה הבאה. באופן כללי מומלץ למכור את הנכס במהלך 3 עד 5 שנים ממועד רכישתו, ככה תוכלו לקבל הכנסה מספקת לכיסוי חלקי של ההשקעה.

איך מגדילים את תשואת השכירות?

התשובה המתבקשת כמובן להעלות את מחירי השכירות. זכרו אם החלטתם להגדיל את מחירי השכירות עליכם להפוך את הדירה לאטרקטיבית יותר לשוכרים פוטנציאלים. ערכו סקר שוק ובדקו מה הם מחירי השכירות הנהוגים באזור.

דירות מאובזרות עם מטבחים מודרניים שכוללות מרפסות, נתפסות כאטרקטיביות יותר בקרב השוכרים.

מינוף פיננסי – מתי כדאי?

אם אין ברשותכם את ההון הנדרש להשקעה ואתם משתמשים במינוף (הלוואה) חשוב לקחת בחשבון את עלויות המינוף. שימוש בהלוואה מייצר התחייבות להחזר, כמובן שככל שמרכיב ההחזר הינו גבוה יותר כך התשואה על ההשקעה קטנה יותר.

במקרה זה מחשבים את התשואה מההשקעה בשני אופנים.

  1. אחוז התשואה להון הכולל או באנגלית RETURN ON ASSESTS – מחשבים את התשואה הכוללת על כל הכסף שהושקע, ללא התחשבות בהחזר לגוף הלווה. כאשר אין הון חיצוני בהשקעה אז אחוז התשואה להון הכולל זהה לאחוז התשואה להון העצמי.
  2. אחוז התשואה על הון עצמי או באנגלית RETURN ON EQUITY – תשואה זו מחושבת רק על החלק של ההון העצמי של המשקיע לאחר החזר של ההלוואה. מחשבון השקעות נדל״ן מפריד בין השדה של ההון העצמי הפנוי לבין השדה של ההון הזר (ההלוואה). ככל שחלק של ההלוואה גבוה יותר כך אחוז התשואה על ההון העצמי יהיה נמוך יותר.

אם נשתמש בדוגמא הקודמת:

מחיר הדירה הסופי, כולל הוצאות נלוות עומד על 115,000 אירו.

ההכנסה השנתית מהשכירות נטו הינה 7,860 אירו

התשואה שהתקבלה מסוג השקעה זה הינה 6.7%

במידה והמשקיע רוצה לממן את כל ההשקעה על ידי ההלוואה אז הריבית השנתית צריכה להיות קטנה מ-6.7% אחרת לא תהייה כדאיות בלקיחת ההלוואה כי ההלוואה יקרה יותר מהתשואה שתתקבל מההשקעה. כדאי לקחת הלוואה רק אם הריבית השנתית תהייה נמוכה מהשיעור התשואה הצפוי.

חישוב תשואה על הון עצמי (ROI) באמצעות מחשבון השקעות נדל״ן:

במידה והמשקיע רוצה לממן חלק מההשקעה על ידי לקיחת הלוואה, נניח 80% הון עצמי ו-20% הלוואה.

92,000 אירו הון עצמי + 23,000 הלוואה

הריבית על ההלוואה 5%

תקופת הלוואה 5 שנים

בסוף כל שנה יצטרך הלווה להחזיר (1.05*23,000)/5=4,830

אז במהלך 5 שנים, לאחר החזר השקעה המשקיע יקבל 7,860-4830=3,030

כלומר אחוז התשואה על הון עצמי לתקופה של 5 שנים (3,030/92,000)*100=3.3%

חשוב להבין שלאחר תקופה של 5 שנים המשקיע מחזיר את ההלוואה וממשיך להרוויח תשואה מלאה מההשקעה.

זכרו!!! תמיד חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע המבינים בתחום השקעות נדל״ן על מנת שיכולו להתאים עבורכם השקעה ולבנות תמהיל כדאיות.